地価が下がって得した人と損した人2

日本で株価が上昇すれば資産効果が働いだろうか?
この意見には否定的な意見がたくさんあるようだ。
将来の不確実性が高まった結果、たとえ資産が増えても、自信を持ってそれ使うことはできない。
将来の仕事のための貯蓄のしたいからだ。
だが、一方、また、日本の資産の増加はあまり大きくないとの見方もある。

日本人の金融資産は1300兆円と言われているが、その間の株式の割合は10%未満だ。
アメリカ人の場合、40%以上が株式であり、それはまた比較しない。
このため、株価がやややや上がっても、日本の資産の増加はアメリカ人ほど大きくないので、そんなに使いたいような気分にさせてくれないようだ。
そして、バブル時に日本で資産効果がなぜ効果的であったのか、不思議だが、バブル期と現在では大きな違いがある。

バブル期に急上昇したのは株式市場だけではなかった。
バブル期には、不動産市場、言い換えると、地価も急騰した。
日本人が保有する資産のうち、それは、土地の役割が株式よりもはるかに大きいことを意味する。

確かに、土地の価格はまだ下がっている。
公表された価格も過去に発表されたが、いくつかの優れた分野を除いて、地価は引き続き下落しており、場合によっては、落下速度をあげていることもある。
過去とは異なり、すべての土地が落ちているわけではなく、市内中心部と駅前の便利で設備の整ったオフィスとマンションやアパートの合理的な需要がある。
だが、都市の中心から少し離れたところにあり、駅からは遠く、機器は古い、そのような場所、まだ買い手を見つけることができない。
それはまだ全体の地価が完全に下落してるという点に達していないようだ。
この状態で、株式が幾分上昇するかどうかより、不動産などの日本の資産は全体として減少し続けており、資産効果は逆効果になる。

地価ではなく株の話から始まり、地価の話より長くなったかもしれない。
だが、これまでのテキストを読んだ後、「まあ、そうかなるほど」
と思った人もいるだろう。
若しくは、この話が「普通の話だ」とは思った人もいるだろう。
それらの人々は経済的に精通して入るだろうが、それが経済学の罠にかかっているかもしれないという恐れがある。

今回は、地価が下がると誰が困っているの?
地価が下がると誰が得をする?というコラムだ。
これについて考えるには、簡単な質問について考えてみよう。
東京で家を購入したいとしよう。
地価が高い家と安い家は、どれが好きだか?

通常、安い方が良いはずだ。
バブルは崩壊して安くなったと言われているが、東京の地価は、まだ手に届くのとは言えないほど、まだ高価だ。
私は世田谷で一番高い30坪の土地を購入する予定だが、約1億円必要だ。
30坪は、大昔のにウサギの小屋よりも良いかもしれないが、最大で3LDK、それはわずか約4 LDK狭く、庭には何もない。

1億円については、給料人の年収が3億円程度の場合、それはその3分の1に相当する。
確かに、人生の基本は食料、衣服、住居と言われているが、住むために1/3を使うことのは理想とは言えない。
年間収入の面では、平均的な会社員の年間収入700万円で約250万円が土地手数料の中で消滅することを意味する。
税金等で100万円に消えれば、残りは350万円。
それでも月に30万円が残ることを喜んではいけない。

1億円を払うために、多くの人が融資(ローン)を行うだろう。
この低金利の下でも、支払額は約2億円になるだろう。
事実、年間平均収入700万円のうち約500万円が消えてしまい、税金を払っても生活費は残らず、普通の人々はそのような土地を買うことができないのは事実だ。